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Ein tropfender Wasserhahn, ein klemmender Türgriff oder eine defekte Steckdose, solche Bagatellschäden treten in fast jeder Mietwohnung auf. Doch die Frage nach der Kostentragung führt häufig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Instandhaltung laut § 535 BGB beim Vermieter. Allerdings erlaubt die Kleinreparaturklausel eine teilweise Übertragung bestimmter Kosten auf den Mieter.
Viele Mietverträge enthalten eine solche Regelung. Ob diese Mietrecht Klausel tatsächlich wirksam ist, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab. Gerade weil es um vergleichsweise geringe Beträge geht, unterschätzen Betroffene oft die rechtliche Tragweite. Dabei kann schon ein einziger Formfehler die gesamte Klausel unwirksam machen.
Die Kleinreparaturklausel ist eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag. Sie überträgt die Kosten für bestimmte kleine Reparaturen vom Vermieter auf den Mieter. Ohne eine solche Klausel bleibt der Vermieter vollständig für die Instandhaltung verantwortlich. Das ergibt sich direkt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Eine gesetzliche Definition für den Begriff „Kleinreparatur“ existiert im BGB allerdings nicht.
Als Orientierung dient § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ursprünglich galt diese Vorschrift nur für preisgebundenen Wohnraum. Inzwischen haben die Gerichte sie aber auch auf frei finanzierten Wohnraum übertragen. Laut dieser Verordnung betreffen Kleinreparaturen Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas. Auch Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse fallen darunter. Konkret gehören beispielsweise Steckdosen, Lichtschalter, Wasserhähne und Duschbrausen in diese Kategorie.
Der Bundesgerichtshof hat bereits Anfang der 1990er-Jahre klare Anforderungen im Mietrecht formuliert. Demnach muss eine wirksame Kleinreparaturklausel drei Bedingungen gleichzeitig erfüllen. Erstens darf sie nur Gegenstände betreffen, die der Mieter regelmäßig und häufig nutzt. Das schließt etwa Leitungen unter Putz oder Heizthermen ausdrücklich aus. Zweitens muss der Mietvertrag eine betragsmäßige Höchstgrenze pro Einzelreparatur festlegen. Und drittens braucht es eine jährliche Gesamtobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen.
Fehlt auch nur eine dieser drei Voraussetzungen, ist die gesamte Klausel nichtig. Es gilt das Alles-oder-nichts-Prinzip. Eine teilweise Gültigkeit kennt die Rechtsprechung hier nicht. Besonders häufig scheitern Klauseln an fehlenden Kostenobergrenzen oder an der Aufzählung unzulässiger Gegenstände. Der BGH betonte in mehreren Urteilen, dass die Klausel den Mieter schon bei Vertragsschluss erkennen lassen muss, welche finanziellen Belastungen maximal auf ihn zukommen. Nur unter diesen Bedingungen ist die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags überhaupt zulässig.
Eine gesetzlich fixierte Obergrenze für Kleinreparaturen gibt es nicht. Die Rechtsprechung hat jedoch Richtwerte entwickelt, an denen sich Vermieter orientieren müssen. Für einzelne Reparaturen gelten Beträge zwischen 100 und 150 Euro als angemessen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hielt in einem Urteil aus dem Jahr 2020 sogar 150 Euro pro Reparatur für unbedenklich. Ältere Mietverträge enthalten hingegen oft noch Grenzen von 50 oder 75 Euro. Diese niedrigeren Beträge bleiben weiterhin gültig und dürfen vom Vermieter nicht einseitig angehoben werden.
Neben der Einzelgrenze verlangt die Rechtsprechung eine jährliche Gesamtobergrenze. Üblich sind 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Manche Verträge arbeiten alternativ mit festen Pauschalbeträgen zwischen 200 und 400 Euro pro Jahr. Wird eine dieser Grenzen überschritten, entfällt die Zahlungspflicht des Mieters für den betreffenden Vorgang. Bei einer Monatsmiete von beispielsweise 800 Euro netto liegt die Jahresgesamtgrenze bei 8 Prozent also bei 768 Euro. Steigt die Reparaturrechnung über die vereinbarte Einzelgrenze, muss der Vermieter den gesamten Betrag selbst tragen, nicht nur die Differenz.
In der Praxis enthalten viele Mietverträge fehlerhafte Klauseln. Eine pauschale Formulierung wie „der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen“ genügt den Anforderungen nicht. Ebenso führt das Fehlen einer Jahresgesamtgrenze oder einer Einzelkostengrenze zur Nichtigkeit. Auch die Aufnahme unzulässiger Gegenstände macht die Klausel komplett ungültig. Ein Amtsgericht erklärte beispielsweise eine Klausel für unwirksam, weil sie Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper einschloss. Diese Gegenstände unterliegen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters.
Eine weitere Mietrecht Stolperfalle betrifft die sogenannte Vornahmeklausel. Verpflichtet der Mietvertrag den Mieter dazu, Reparaturen selbst durchzuführen oder einen Handwerker zu beauftragen, ist die Regelung ebenfalls unwirksam. Der BGH stellte 1992 klar, dass nur die Kostentragung übertragen werden darf. Die Beauftragung eines Handwerkers bleibt immer Sache des Vermieters. Auch eine Klausel, die den Mieter zur anteiligen Übernahme teurer Reparaturen oder gar Neuanschaffungen verpflichtet, hält einer gerichtlichen Prüfung nicht stand.
Die Kleinreparaturklausel darf ausschließlich Gegenstände erfassen, auf die der Mieter direkten und häufigen Zugriff hat. Typische Beispiele sind Wasserhähne, Mischbatterien, Duschbrausen und Toilettenspülungen. Auch Lichtschalter, Steckdosen, Rollladengurte sowie Fenster- und Türgriffe gehören dazu. Bei mitvermieteten Einrichtungsgegenständen wie Kühlschränken oder Waschmaschinen kann die Klausel ebenfalls greifen. Voraussetzung ist stets, dass der Mieter den Gegenstand regelmäßig nutzt und darauf direkt einwirkt.
Nicht unter die Klausel fallen hingegen Reparaturen an Leitungen im Mauerwerk, Heizkesseln oder Warmwasserthermen. Diese Einrichtungen sind dem Zugriff des Mieters entzogen. Gleiches gilt für Schäden an der Bausubstanz, etwa defekte Silikonfugen im Bad. Interessant ist auch der Fall verkalkter Wasserhähne: Obwohl ein Wasserhahn ein Gegenstand des täglichen Gebrauchs ist, beeinflusst der Mieter die Verkalkung nicht. Ein Amtsgericht entschied daher, dass ein solcher Austausch nicht als Kleinreparatur gilt. Die genaue Abgrenzung bleibt im Einzelfall oft strittig.
Stellt sich heraus, dass die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, muss der Mieter keinerlei Kosten übernehmen. Der Vermieter trägt in diesem Fall alle anfallenden Reparaturen allein. Bereits geleistete Zahlungen für Heizkosten, Reparaturen und mehr lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern. Dafür muss der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung von der Unwirksamkeit nichts gewusst haben. Der Rückforderungsanspruch verjährt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es empfiehlt sich deshalb, alle Belege und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren.
Wichtig ist außerdem, dass der Vermieter die Klausel nicht einseitig ändern oder nachträglich anpassen darf. Jede Vertragsänderung erfordert die ausdrückliche Zustimmung des Mieters. Ferner dürfen Kleinreparaturen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Der Vermieter muss eine gesonderte Rechnung stellen. Bei einem erneuten Defekt desselben Gegenstands innerhalb eines Jahres kann er sich nicht nochmals auf die Klausel berufen. Eine professionelle Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen örtlichen Mieterverein bringt in Zweifelsfällen schnell Klarheit über die eigenen Ansprüche.
