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Mallorca ist für viele Deutsche ein attraktives Urlaubsziel. Die Anreise ist kurz, die Flüge bezahlbar und das Klima mild. So mancher spielt mit dem Gedanken, sich ein eigenes Feriendomizil auf der Insel zuzulegen, nicht nur als Rückzugsort für den wohlverdienten Urlaub, sondern auch als Renditeobjekt. Potenzielle Käufer einer Finca auf Mallorca oder anderen spanischen Immobilie sollten sich vor einer Investition umfassend mit der aktuellen Situation auf dem mallorquinischen Immobilienmarkt auseinandersetzen.
Eine eigene Finca auf Mallorca kann sehr rentabel sein.
Mallorca ist nicht nur für deutsche Urlauber und angehende Immobilienbesitzer interessant. Auch Investoren aus anderen europäischen Ländern wie den Niederlanden oder Österreich interessieren sich für Villen, Fincas, Wohnungen und Appartements in den schönsten Orten auf der Baleareninsel. Erhebungen haben ergeben, dass Immobilienpreise vielerorts auf Mallorca nach wie vor steigen. Dies gilt insbesondere in bevorzugten Regionen und in begehrten Lagen.
Die hohe Nachfrage regelt den Preis, und das nicht nur für Käufer. Da Millionen Urlauber jedes Jahr eine Unterkunft auf Mallorca suchen und buchen, ist die Nachfrage konstant hoch. Immobilienbesitzer können mit zuverlässigen Einnahmen aus der Vermietung rechnen. Experten stufen den Immobilienmarkt als stabil ein, eine Investition in die richtige Ferienimmobilie ist rentabel.
Mallorcas Hinterland steht bei Urlaubern hoch im Kurs, die sich in den Ferien erholen wollen und Ruhe suchen. Sie bevorzugen Immobilien fernab von lauten Partymeilen und genießen die Nähe zur Natur. Wer eine Finca auf Mallorca kaufen, sie selbst nutzen und zusätzlich vermieten will, trifft mit einer idyllisch gelegenen Ferienimmobilie eine gute Wahl. Mit einem Feriendomizil im mallorquinischen Hinterland lassen sich die persönlichen Ansprüche an einen Rückzugsort unter südlicher Sonne mit der Idee eines Renditeobjekts verbinden.
Kenner des Immobilienmarkts geben an, dass Ferienobjekte im Norden und Südwesten Mallorcas eine Rendite von sechs Prozent bringen können. Noch mehr Rendite versprechen kurzfristige Vermietungen, etwa in der Hochsaison. Und auch die Nebensaison ist interessant, denn es gibt eine steigende Zahl von Menschen, die auf Mallorca überwintern wollen. Die Ausstattung einer Ferienimmobilie unter nachhaltigen Gesichtspunkten, wie mit einer Photovoltaikanlage, erweitert renditeorientierte Investitionsmöglichkeiten um eine zusätzliche Facette, die ein erweitertes Klientel anspricht.
Auf der Ferieninsel sind trotz der hohen Nachfrage immer noch Objekte zu finden, die relativ günstig angeboten werden. Sie benötigen allerdings meist eine umfassende Renovierung oder Sanierung, damit sie sich zu einem guten Preis vermieten lassen. Es ist entscheidend, eine solide Finanzierung aufzubauen und alle Kostenpositionen zu berücksichtigen.
Auf den Kaufpreis einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an, die sich an dessen Höhe orientiert. Kostet ein Objekt bis 400.000 €, wird zusätzlich eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 8 Prozent, also von bis zu 32.000 Euro fällig. Bei Kaufpreisen bis 600.000 Euro beläuft sie sich auf 9 Prozent und wächst bei Immobilien ab einem Kaufpreis von 1 Million Euro auf den Höchstsatz von 11,5 Prozent an.
Weiterhin kommen Notar- und Rechtsanwaltskosten, Gebühren für die Finanzierung und Grundbesitzsteuer hinzu. Die Grundbesitzsteuer ist später, wie einige andere Steuern auch, jährlich zu bezahlen.
Je näher ein Objekt am Strand liegt, desto teurer ist es meistens.
Ob ein deutscher oder spanischer Finanzierungspartner die bessere Wahl ist, hängt von den individuellen Umständen ab. In Deutschland gibt es nicht viele Banken, die eine Auslandsimmobilie finanzieren. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass eine in Deutschland ansässige Bank in der Regel nicht in der Lage ist, eine Immobilie auf Mallorca realistisch zu bewerten. Es fehlen einfach die nötigen Marktkenntnisse dazu. Deswegen akzeptieren deutsche Banken die zu finanzierende Immobilie auch nicht als Sicherheit, so dass Käufer eine andere Sicherheit vorbringen müssen. Das könnte z. B. das Eigenheim in Deutschland sein, auf das eine Grundschuld für das Ferienobjekt auf Mallorca eingetragen wird.
Anders hingegen sieht das bei der Zusammenarbeit mit einer spanischen Bank aus. Diese ist in der Lage, den Wert einer Immobilie auf der Baleareninsel einzuordnen und deshalb auch bereit, das Objekt als Sicherheit zu akzeptieren.
Wenn Käufer eine deutsche Bank als Finanzierungspartner wählen, nehmen sie wahrscheinlich ein Annuitätendarlehen mit einem festgeschriebenen Zinssatz und einer Zinsbindungsfrist auf, z. B. über 10 Jahre. Kreditnehmende bezahlen dann über die vereinbarte Zeit jeweils eine Rate in festgelegter Höhe zurück. Läuft der Vertrag aus, kann die Restschuld über eine neue Anschlussfinanzierung finanziert werden. Die Vorteile bei der Zusammenarbeit mit einer Bank mit Sitz in Deutschland liegen einerseits in der vertrauten Vorgehensweise bei der Darlehensaufnahme, in stabilen Bauzinsen über eine relativ lange Zinsbindungsfrist und in der deutschen Rechtslage, die für den abgeschlossenen Vertrag gilt.
Arbeiten Immobilienkäufer mit einer spanischen Bank zusammen, werden sie sehr wahrscheinlich ein variabel verzinstes Darlehen erhalten. Der Zinssatz richtet sich nach dem Euribor, der alle 3 Monate neu festgelegt wird. Die Zinsen der Baufinanzierung werden somit regelmäßig angepasst. Für Kreditnehmer bedeutet das im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen geringere Planungssicherheit und das Risiko von Mehrkosten, wenn die Zinsen steigen.
Alternativ zum Darlehen mit variablen Zinsen bieten spanische Banken auch Darlehen mit Festzinsen an. Diese funktionieren so ähnlich wie die Volltilgerdarlehen in Deutschland. Kreditnehmer schließen einen langfristigen Darlehensvertrag ab, meist über 20 Jahre. Nach Ablauf des Vertrags ist der komplette Finanzierungsbetrag zurückgezahlt, es bleibt keine Restschuld und damit fällt auch eine Anschlussfinanzierung weg. Ein Volltilgerdarlehen bedeutet im Vergleich zum Annuitätendarlehen allerdings in der Regel eine höhere monatliche Belastung.
Immer mehr Menschen zieht es in den Wintermonaten in den Süden, um dem nasskalten Wetter der Heimat zu entgehen.
Spanien bietet Immobilienkäufern aus dem Ausland interessante Steuervorteile. Im Jahr 2013 wurde ein Programm eingeführt, das unter dem Begriff “Goldenes Visum” bekannt ist. Es besagt, dass diejenigen ein Visum für sich und ihre Familie erhalten, die mindestens eine halbe Millionen Euro in eine Finca auf Mallorca bzw. andere spanische Immobilie investieren.
Es empfiehlt sich darüber hinaus die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater, der die gesamte finanzielle Situation des Investierenden überblickt. Durch geschickte Gestaltung der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen lässt sich die Steuerlast, die dem spanischen Fiskus zustehen, deutlich reduzieren.
